買房常見的糾紛，廣告是否不實的問題算是大宗之一。

　

但是廣告上寫的不一定就等於契約內容，建商也不一定必須為廣告上的內容負全部責任，大家務必小心。

　

舉例來說，假如消費者路過看到的大看板、廣告DM上寫「鄰近公園、有豪華公設」；等到實際到銷售中心洽談時，代銷可能跟我們講說：「目前地方政府規劃，要將社區附近某塊地建成一個公園，等到建案完工後，大家可以就近到公園散步之類」，或者和消費者吹噓說有豪華公設，大門如何富麗堂皇等等的。但是，契約上可能並沒有記載上面這些保證，結果等預售屋蓋好，我們要入住時，才發現：啊，怎麼公園也沒有蓋，說好的豪華公設卻非常普通？

　

消保法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」

　

光從字面來看，好像是建商、代銷等企業經營者必須為他所做的廣告內容負有履行義務，【但實際上，並沒有那麼樂觀。】

　

目前實務見解是認為，廣告內容需具體明確（例如房屋廣告中表示公共設施占權狀面積百分比），基於消保法保護消費者的立法精神，應認該廣告內容已成為契約內容。但是噱頭（例如廣告中氣派非凡的門廳），因涉及交易上可容許的吹噓、噱頭或誇張，則不應成為契約內容的一部。

　

為什麼呢？實務見解認為，雖然消費者可能是看到廣告之後，才去銷售中心簽的合約，但消費者在簽約前「肯定」會和銷售方確認「廣告中呈現的重要交易資訊」，例如：公設比、有幾房幾廳，有沒有車位，坪數等等，換句話說，消費者在簽約前會更新他從廣告內容獲得的資訊，從「廣告內容」變成「簽約內容」。至於廣告中宣傳有氣派非凡的門廳，因用字遣詞流於空泛，實際上在簽約時並不會列入契約的內容。

　

所以建商的廣告上寫「保證有車位一個」、「公設佔比30%（並明確列出公設項目）」之類的字眼，符合實務見解認為的「具體明確的廣告內容」，因為這時候，依照通常的交易習慣，消費者多半會信賴並認為這個廣告內容算是契約的一部分。

　

至於附近到底會不會有公園，之後是不是真的有蓋公園，其實細想這也不是建商能夠全權決定的事情，以及豪華公設到底有多豪華，這也不是具體明確的內容，像這種內容就可能被歸類在要約引誘範疇，只是以此廣告引誘消費者來簽約購屋，而不會列入之後簽約的內容。

　

所以建議各位在買房前，一定要把合約內容看仔細，確定合約上都有寫清楚，包括廣告上的內容、代銷的承諾，這樣若是將來發生爭議，才能確保自己能夠向建商請求履約或是減少價金，甚至是解約等等。

　

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