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最後更新 : 2020年11月18日

「廣告上說有豪華公設,沒想到蓋好之後居然非常普通?」

廣告上說有豪華公設,沒想到蓋好之後居然非常普通?
 
買房常見的糾紛,廣告是否不實的問題算是大宗之一。
 
但是廣告上寫的不一定就等於契約內容,建商也不一定必須為廣告上的內容負全部責任,大家務必小心。
 
舉例來說,假如消費者路過看到的大看板、廣告DM上寫「鄰近公園、有豪華公設」;等到實際到銷售中心洽談時,代銷可能跟我們講說:「目前地方政府規劃,要將社區附近某塊地建成一個公園,等到建案完工後,大家可以就近到公園散步之類」,或者和消費者吹噓說有豪華公設,大門如何富麗堂皇等等的。但是,契約上可能並沒有記載上面這些保證,結果等預售屋蓋好,我們要入住時,才發現:啊,怎麼公園也沒有蓋,說好的豪華公設卻非常普通?
 
消保法第22條規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。」
 
光從字面來看,好像是建商、代銷等企業經營者必須為他所做的廣告內容負有履行義務,【但實際上,並沒有那麼樂觀。】
 
目前實務見解是認為,廣告內容需具體明確(例如房屋廣告中表示公共設施占權狀面積百分比),基於消保法保護消費者的立法精神,應認該廣告內容已成為契約內容。但是噱頭(例如廣告中氣派非凡的門廳),因涉及交易上可容許的吹噓、噱頭或誇張,則不應成為契約內容的一部。
 
為什麼呢?實務見解認為,雖然消費者可能是看到廣告之後,才去銷售中心簽的合約,但消費者在簽約前「肯定」會和銷售方確認「廣告中呈現的重要交易資訊」,例如:公設比、有幾房幾廳,有沒有車位,坪數等等,換句話說,消費者在簽約前會更新他從廣告內容獲得的資訊,從「廣告內容」變成「簽約內容」。至於廣告中宣傳有氣派非凡的門廳,因用字遣詞流於空泛,實際上在簽約時並不會列入契約的內容。
 
所以建商的廣告上寫「保證有車位一個」、「公設佔比30%(並明確列出公設項目)」之類的字眼,符合實務見解認為的「具體明確的廣告內容」,因為這時候,依照通常的交易習慣,消費者多半會信賴並認為這個廣告內容算是契約的一部分。
 
至於附近到底會不會有公園,之後是不是真的有蓋公園,其實細想這也不是建商能夠全權決定的事情,以及豪華公設到底有多豪華,這也不是具體明確的內容,像這種內容就可能被歸類在要約引誘範疇,只是以此廣告引誘消費者來簽約購屋,而不會列入之後簽約的內容。
 
所以建議各位在買房前,一定要把合約內容看仔細,確定合約上都有寫清楚,包括廣告上的內容、代銷的承諾,這樣若是將來發生爭議,才能確保自己能夠向建商請求履約或是減少價金,甚至是解約等等。
 
大家在買賣房屋上還有遇過什麼問題呢?有什麼疑問待解惑呢?
可以來聽這次的房地交易法律講座喔!
 
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**講座資訊**
講座主題:房地買賣法律講座-房屋、土地買賣糾紛問題多?
講師: 江曉俊 律師(駿騰法律事務所 主持律師)
時間:109年2月22日(六)13:30-15:30
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